Você está comprando um imóvel? Esteja atento a cláusula arbitral no contrato de compra e venda de imóveis.

Uma cláusula de arbitragem teria feito toda a diferença para o senhor Antônio.

Em 2013 ele fez uma transação imobiliária que resultou em uma quebra de contrato.

O problema foi levado ao judiciário, apesar disso, oito anos depois o senhor Antônio continua com esse processo judicial.

Hoje em fase de execução.

Agora, vou te mostrar como uma cláusula de arbitragem garante economia de tempo e de dinheiro se houver um problema futuro.

Quais os benefícios da cláusula arbitral no contrato de compra e venda de imóveis?

Primeiramente, um contrato de adesão com cláusula arbitral significa que as partes decidiram levar a solução de uma possível discordância para que um arbitro a solucione. 

Assim, essa solução será rápida, informal e poderá ser concluída em um tempo bem menor que o necessário em uma demanda judicial.

Então, vamos as vantagens da arbitragem:

• Flexibilidade: as partes podem dizer o que é mais interessante para elas nesse processo;

•  Especialidade do Julgador: é possível escolher o árbitro, ou os árbitros, que decidirão a questão sobre a compra e venda de imóveis. Por exemplo, um engenheiro ou advogado especialista no direito imobiliário, que entenda profundamente as circunstâncias de cada negócio;

• Finalidade: o processo arbitral é final, sendo assim, não há na arbitragem um recurso que irá rever o mérito da sentença arbitral;

• Celeridade: a lei de arbitragem estabelece que o tempo do processo arbitral é reduzido, sendo de 06 meses em casos simples, há 02 anos em casos complexos, no máximo.

• Custos: faça as contas dos gastos com o judiciário ao longo dos anos, incluindo recursos infinitos e compare.

• Confidencialidade: na arbitragem você pode escolher se o seu processo será sigiloso ou não, o que não ocorre no procedimento judicial, que em regra, é público;

Portanto, se as partes decidiram manter o sigilo no procedimento arbitral, isso se mantém em uma eventual execução judicial.

Se tempo é dinheiro, sem dúvida a cláusula de arbitragem é a cláusula de ouro que não pode faltar no seu contrato.

A cláusula de arbitragem

A cláusula de arbitragem, também conhecida como cláusula compromissória, é uma espécie de convenção de arbitragem em que os contratantes se obrigam a submeter futuros e eventuais conflitos a uma solução arbitral.

Em um contrato de compra e venda de imóvel a cláusula arbitral pode ser escrita no próprio contrato ou em um documento anexo a ele.

O que é um compromisso arbitral?

O compromisso arbitral é o momento em que as partes pactuam que o conflito existente será resolvido por uma solução arbitral.

Ou seja, o compromisso arbitral é a convenção de arbitragem.

Esse compromisso pode ser firmado em dois momentos:

• Momento Judicial – Quando as partes estão com um processo judicial em andamento e decidem submeter o conflito à arbitragem;
• Extrajudicial – Após o conflito e antes de uma ação judicial.

Cláusula arbitral cheia

A Lei de Arbitragem permite a escolha entre dois tipos de cláusulas, a cheia ou a vazia.

Na cláusula arbitral cheia é preciso conter as condições mínimas para o compromisso arbitral.

Ela possibilita escolher de forma detalhada todas as condições para a escolha da arbitragem, como por exemplo, o domicílio, a profissão do árbitro, a matéria que será objeto da arbitragem e o lugar em que será proferida a arbitragem.

Também pode ser definida nessa cláusula uma entidade especializada, a chamada arbitragem institucional. 

Assim, o contrato estará vinculado ao procedimento de regulamento dessa entidade.

Cláusula arbitral vazia

Já na cláusula arbitral vazia, as partes decidem submeter possíveis conflitos à arbitragem sem estipular inicialmente os detalhes em uma eventualidade.

Surgindo um conflito, será preciso convencionar o compromisso arbitral estabelecendo os requisitos da Lei de Arbitragem.

A sentença arbitral é um título executivo extrajudicial? 

O árbitro é um juiz de fato e de direito e assim como o juiz, impõe sua decisão por sentença. 

A solução do árbitro na sentença arbitral, não está sujeita a recurso ou a homologação pelo Poder Judiciário, e resulta em um título executivo judicial. 

Ou seja, é irrecorrível!

Sendo ela definitiva, tem a mesma força de uma sentença transitada em julgado, aquela, que demora anos quando a via judicial é escolhida.

A sentença arbitral que tratar de medidas de urgência ou execução de sentença, devem ser levadas ao Poder Judiciário para que possam ser executadas. 

Importante dizer, que se o procedimento arbitral foi estipulado com a observação da confidencialidade, o segredo de justiça permanecerá no judiciário. 

No contrato de compra e venda de imóvel, quem pode ser árbitro?

Em primeiro lugar, importa dizer que o árbitro pode ser qualquer pessoa que tenha a confiança das partes. 

Por exemplo uma pessoa jurídica especializada em determinada matéria.

É comum que a escolha do árbitro seja por um especialista que conheça profundamente a natureza do problema em questão, isso inclusive é o mais indicado. 

Para solucionar um problema de um contrato de compra e venda de imóvel, é esperado que o árbitro seja advogado do direito imobiliário por exemplo.

Se o imóvel vendido estava em construção é importante a escolha de um engenheiro, um arquiteto ou mestre de obras.

Enfim, é sempre recomendado que ao menos um dos árbitros tenha conhecimento jurídico.

E, se você procura por um modelo de contrato de compra e venda de imóveis com cláusula arbitral, posso dizer que não há uma cláusula geral perfeita. Para cada caso terá detalhes específicos que devem ser analisados por um especialista em direito contratual imobiliário.

Dessa forma, você estará garantindo a segurança jurídica necessária para um negócio tão importante quanto a compra de um imóvel.

Te ajudei com esse conteúdo? Se ficou alguma dúvida, me mande um email: silvia@silviafedericce.com.br

Conteúdo criado por Silvia Federicce, advogada especialista em Direito Imobiliário.

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