Cláusulas abusivas e o Código de Defesa do Consumidor

O contrato de compra e venda de imóveis decorrente de um contrato de adesão pode estar com várias cláusulas que são consideradas abusivas pelo Código de Defesa do Consumidor. Estes dispositivos causam desequilíbrio na relação jurídica entre as partes conferindo vantagem excessiva a uma delas, prejudicando assim o direito do comprador.

Estas cláusulas são consideradas nulas, ou seja, não possuem validade legal e não podem ser impostas aos consumidores. Essa é a previsão legal do artigo 51 do Código de Defesa do Consumidor – Lei 8.078/90:

“Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:

IV – estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade.”

Antes do Código de Defesa do Consumidor as cláusulas abusivas eram tratados de forma superficial pelo direito brasileiro, podemos dizer que o CDC veio para trazer equilíbrio aos contratos, protegendo o consumidor quanto à ilegalidade destas cláusulas.

Exemplos de cláusulas contratuais abusivas, comuns nos contratos imobiliários

“Cláusula de reajuste abusivo”

Essa cláusulas estabelece uma forma de reajustar os preços excessivamente desvantajosa para o comprador. Podendo ter um reajuste anual superior aos índices da inflação, ou o aumento de custos de forma injustificada. Esses reajustes desproporcionais nas prestações podem  comprometer a capacidade de pagamento do comprador, configurando assim uma prática abusiva.

“Cláusula de devolução parcial/total dos valores pagos em caso de desistência”

Ela prevê a retenção de uma porcentagem excessivamente alta dos valores pagos pelo comprador caso este desista do negócio. Às vezes a penalidade desta cláusula traz tantas taxas que o comprador pode até mesmo ter que pagar um adicional ao fim do distrato contratual. O CDC assegura o direito de arrependimento em compras efetuadas em estandes de vendas fora do estabelecimento comercial, assim, não se pode falar em retenção total ou desproporcional dos valores na rescisão contratual.

“Cláusula que prevê a transferência de todas as obrigações ao comprador”

Esta cláusula coloca todas as responsabilidades e riscos relacionados ao imóvel nos ombros do comprador, mesmo que ele não tenha ainda a posse efetiva da propriedade. Pode estar inclusa as obrigações quanto as despesas de manutenção, taxas condominiais ou outros problemas relacionados ao imóvel. Não há que se falar na totalidade de obrigações do comprador quando este ainda não tem o controle da propriedade do bem imóvel justamente, por não estar na posse do imóvel.

“Cláusula de desistência unilateral pela construtora”

Nesta cláusulas a construtora pode desistir de continuar com o negócio sem uma justificativa plausível, deixando o comprador sem qualquer opção de recorrer judicialmente ou receber alguma indenização. O artigo 34 da Lei n. 4.591/64 prevê a possibilidade do incorporador poder sim desistir do empreendimento, devendo para tanto ter definido preliminarmente o prazo de carência por escrito nos documentos do negócio imobiliário. Neste caso, também deverá notificar por escrito os compradores, sob pena de responsabilidade civil e criminal. Quanto a obrigação patrimonial, todos os valores devem ser restituídos de imediato durante o prazo de carência.

As complexidades que envolvem cada caso concreto de distrato imobiliário merecem uma avaliação minuciosa para evitar que o comprador seja prejudicado indevidamente, quando a realidade é que ele encontra amparado legal no Código de Defesa do Consumidor.

Por isso, se você está enfrentando um problema relacionado à rescisão do contrato de compra e venda de imóvel, independente da situação, não hesite em procurar um advogado especializado em distrato imobiliário para auxiliá-lo. Este profissional fará toda a diferença na hora de garantir seus direitos, evitando prejuízos financeiros e emocionais.

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