Você encontrou o imóvel que deseja mas ele está alugado. E agora, como comprar este imóvel de forma segura? Eu te mostro abaixo tudo que você precisa saber.

Antes de assinar a proposta de compra e venda de imóvel você deve verificar se o contrato de locação está registrado ou averbado na matrícula do imóvel em questão.

Saiba como se prevenir para não perder esse imóvel.

Veja como funciona a venda e compra de um imóvel com inquilino. 

 

Na hora de comprar um imóvel alugado pense no direito de preferência do locatário.

A venda de imóvel ocupado por um inquilino deve respeitar algumas regras que a Lei do Inquilinato determina para proteção do locatário e até do sublocatário.

Como por exemplo, ser previamente notificado pelo locador de que o imóvel alugado está disponível para venda. 

A partir da notificação do direito de preferência o inquilino poderá optar pela compra do imóvel locado antes de qualquer outro interessado, podendo efetuar a compra nas mesmas condições que o comprador estiver negociando. 

Essa é a disposição do artigo 27 da Lei do Inquilinato.

 

Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.

Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação existente.

 

O mais importante, essa imposição da lei não depende da averbação do contrato de locação junto ao cartório de imóveis. 

Portanto, é de suma importância que seja exercido esse direito. 

 

Como o comprador pode ter certeza que o locatário não aceitou a proposta?

É preciso provar a recusa do direito de preferência.

Se o locatário não se interessou na compra do imóvel que está alugando, é importante demonstrar que houve essa negativa de sua parte.

Há várias formas de constituição de prova da recusa do direito de preferência. 

Veja algumas soluções que são muito práticas:

• • Declaração – É aceitável uma declaração, datada e assinada e com firma reconhecida, em que o locatário declare que recebeu a notificação, há mais de trinta dias e que não se interessou em exercer o seu direito de preferência.
• • Testemunhas – Se já houver ultrapassado o prazo de trinta dias é possível visitar o locatário com duas testemunhas que não sejam parentes do interessado na compra do imóvel. E então, pergunte ao inquilino se ele aceitou a proposta de compra do imóvel alugado por ele.

 

Ao comprar um imóvel alugado o direito de preferência foi respeitado?

Em primeiro lugar, tenha a certeza que o direito de preferência do inquilino foi respeitado.

Apenas depois disso você deve pensar  nos documentos para a compra do imóvel, nas certidões dos vendedores, na proposta de compra e venda do imóvel e na assinatura do contrato.

Mas, se o direito foi desrespeitado o comprador poderá perder o imóvel, mesmo que já tenha concretizado toda a transação imobiliária. 

Isso acontece quando o inquilino é impedido de exercer o seu direito de preferência e desejava comprar o imóvel. 

Nesse caso, o locatário pode exigir uma indenização do locador ao comprovar os prejuízos que sofreu por não exercer o seu direito.

A Lei do Inquilinato em seu artigo 33 diz que, se houver a averbação do contrato de locação até trinta dias antes da data de venda do imóvel, o inquilino pode exigir a propriedade para si, desde que respeitando o prazo de seis meses a contar do registro no cartório de imóveis. 

Bastando para isso depositar em juízo a mesma quantia que o comprador pagou pelo bem, incluindo as despesas cartorárias, mesmo quando o contrato ainda não foi registrado.

 

Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.

 

Cuidado! O inquilino pode tomar o imóvel pagando menos do que realmente vale.

Há uma prática indevida no mercado imobiliário que é fazer constar na escritura preço inferior ao verdadeiro preço da compra e venda, com o simples objetivo de pagar menos ITBI e emolumentos cartorários. 

Isso indica crime tipificado pelo artigo 2º, inciso I da Lei nº 8.137/90, que define crimes contra a ordem tributária, econômica e contra as relações de consumo.

 

Art. 2º. Constitui crime da mesma natureza:

I – fazer declaração falsa ou omitir declaração sobre renda, bens ou fatos, ou empregar outra fraude, para eximir-se, total ou parcialmente, de pagamento de tributo.

 

Nesse caso, o inquilino poderá tomar o imóvel para si, pagando menos do que ele realmente vale e menos do que realmente foi pago pelo comprador. 

Imagine, sua compra ser invalidada meses depois de um negócio fechado.

E, caso o comprador tente provar que pagou mais do que constou na escritura apenas para não incorrer no crime de ordem tributária, estará demonstrando que cometeu crime fiscal.

 

Ao comprar um imóvel alugado o inquilino pode continuar a locação? 

Sim. Se o contrato de locação preencher três requisitos essenciais:

1. 1. O contrato seja por prazo determinado, estando dentro do prazo contratual previsto;
   2. Que tenha previsão expressa de vigência na hipótese de alienação;
   3. Que tenha sido registrado no cartório imobiliário antes do registro da venda.

Sempre que estiver presente os três requisitos ao mesmo tempo o comprador de imóvel alugado será obrigado a respeitar o contrato de locação. 

Uma vez que ao comprar o imóvel ele passa a ter a posição de locador.

A lei não especifica nenhum prazo para que o inquilino registre seu contrato de locação. No entanto, é exigível que seja feito antes do registro da venda. 

Do contrário, o comprador terá agido de boa-fé e a locação não será mantida!

 

Quanto tempo o inquilino tem para desocupar o imóvel vendido?

Ao comprar um imóvel alugado, será preciso notificar o inquilino para desocupar o imóvel. Se não for do seu interesse manter o contrato de locação. 

Após a notificação, respeite o prazo de noventa dias para desocupar o imóvel.

Essa é a determinação do parágrafo 2º do artigo 8º da Lei do Inquilinato.

 

Art. 8º. Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

…

2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo-se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.

 

Quando o comprador não notifica o inquilino dentro do prazo, a locação deve ser mantida.

 

Qual o modelo de notificação para o inquilino desocupar o imóvel vendido?

Você não deve ficar preso a um modelo já que a lei não estabelece uma forma específica.

Por isso, ela pode ser feita de inúmeras formas, inclusive por carta com aviso de recebimento assinado pelo locatário.

Porém, para o comprador não correr risco, o mais indicado é efetuar uma notificação extrajudicial via cartório de notas. 

Ou, uma notificação extrajudicial por meio de telegrama com cópia e com aviso de recebimento.

No entanto, se a desocupação não acontecer dentro do prazo o comprador deverá ajuizar ação de despejo contra o locatário.

Conforme o artigo 5º da Lei do Inquilinato:

 

Art. 5º. Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.

 

O comprador precisa se cercar de todos os cuidados para comprar um imóvel alugado.

Seja para uma negociação direto com o proprietário, com a intermediação de um corretor de imóveis ou através de imobiliária. 

Os riscos de uma transação imobiliária são amplos. Não deixe de tomar todas as medidas necessárias para garantir a segurança jurídica do seu negócio. 

Isso te fará economizar tempo, dinheiro e dor de cabeça. 

Te ajudei com esse conteúdo? Se ficou alguma dúvida, me mande um email: silvia@silviafedericce.com.br

Conteúdo criado por Silvia Federicce, advogada especialista no Direito Imobiliário.

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